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Soggetto  Documenti e Informazioni
 

PERSONA FISICA compratrice o donataria

 

 
  • Documento di identità
  • Codice fiscale o Carta Regionale dei Servizi
  • Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (per soggetti coniugati)
  • Certificato di stato libero o vedovanza (per soggetti mai coniugati o non più coniugati)
  • Copia del verbale o della sentenza di separazione (per soggetti coniugati personalmente separati) – se non già risultanti dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio
*Verifiche da parte del notaio:
  • Per cittadini extracomunitari: permesso di soggiorno in corso di validità o condizione di reciprocità
  • Per soggetti incapaci di agire: autorizzazione giudiziale
  

 

PERSONA GIURIDICA compratrice o donataria

 

 
  • Ragione / Denominazione sociale, sede, codice fiscale, documenti d’identità del legale rappresentante
  • Patti sociali / Statuto vigenti

*Verifiche da parte del notaio:

  •  Eventuale autorizzazione degli amministratori o dei soci
 

IMMOBILE da comprare o ricevere in donazione

 

 
  • Copia del titolo di provenienza (rogito notarile o dichiarazione di successione)
  • Planimetrie
  • Documentazione catastale posseduta (planimetrie, denunce di variazione, visure)
  • Documentazione urbanistica (concessioni, licenze, condoni edilizi, D.I.A.)
  • Per i terreni: Certificato di Destinazione Urbanistica.
  • Regolamento di Condominio (se esistente)
  • Certificazioni degli impianti
  • Attestato di Prestazione Energetica o Attestato di Certificazione Energetica
  • Contratto preliminare di vendita (se stipulato) con estremi della registrazione
  • Copia di tutti i mezzi di pagamento (assegni, bonifici) ricevuti per il pagamento di acconti e/o caparre
  • Dati del mediatore eventualmente coinvolto; copia delle fatture emesse dal mediatore e dei relativi mezzi di pagamento
 

AGEVOLAZIONI FISCALI E CREDITI DI IMPOSTA

  • Denominazione della società, sede e codice fiscale
  • Statuto vigente
  • % del capitale oggetto di cessione
  • Prezzo della quota venduta / Valore della quota donata

*Verifiche da parte del notaio:

  • Atti di acquisto e di alienazione di immobili precedentemente acquistati con agevolazioni fiscali per la “prima casa”;

oppure

  • Atti di acquisto di immobili con agevolazioni “prima casa” e si venderanno prima del nuovo acquisto o nell’anno successivo
Pubblicato in Atti immobiliari

E’ molto importante conoscere l’ammontare dei “costi vivi” relativi alla pratica di finanziamento: spese di perizia dell’immobile da costituire in ipoteca, spese di spedizione delle comunicazioni al cliente, spese per la produzione di conteggi relativi all’estinzione anticipata del mutuo, spese per la cancellazione dell’ipoteca, spese di istruttoria della pratica, ecc.. Molte banche prevedono a carico del cliente anche costi per l’incasso dei pagamenti delle singole rate.

Si tratta di costi che presentano qualche insidia: infatti, l’importo unitario delle singole operazioni onerose può apparire spesso trascurabile, ma è facile che, alla fine della rimborso del mutuo, la somma di tutti gli importi in questione rappresenti una spesa considerevole.

Occorre poi considerare i costi di natura assicurativa. Il mutuatario ha l’obbligo di assicurare l’immobile contro i rischi di scoppio, incendio e fulmine per tutta la durata del mutuo. E’ facoltativo collegare al mutuo anche una polizza che copra i rischi della persona del mutuatario: si può scegliere di non stipularla, o di stipularla per una durata più breve rispetto a quella del mutuo; e si può scegliere per quale importo assicurarsi. Può essere una scelta opportuna per la tranquillità propria e dei propri familiari, ma ancora una volta occorre calcolare i costi.

Le norme in tema di trasparenza dei rapporti bancari impongono di rendere noto al cliente il costo effettivo della pratica di finanziamento. Il TAEG rappresenta questo costo espresso in percentuale annua sulla somma concessa a mutuo: nel calcolo del TAEG sono compresi: il tasso di interesse, le spese di istruttoria e di perizia, le spese di incasso della rata, il costo dell’assicurazione obbligatoria sull’immobile e l’imposta sostitutiva sul mutuo. Non sono considerati, invece, i costi delle coperture assicurative facoltative.

Quando si sceglie a quale banca chiedere il mutuo, è importante analizzare con calma le informazioni fornite da ciascuna: può succedere che un mutuo con un tasso di interesse più alto rispetto ad un altro risulti comunque più conveniente grazie all’applicazione di altre voci di costo in misura inferiore.

Pubblicato in Mutui

La legge prevede agevolazioni di natura fiscale per chi contrae un mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile da destinare a propria abitazione:

  • è possibile la detrazione dalla propria imposta sul reddito di una parte degli interessi pagati annualmente alla banca (il 19% degli interessi, calcolati su un ammontare annuo massimo di 4.000 euro);
  • è possibile la detrazione anche del 19% della parcella del notaio;
  • se il mutuo ha una durata superiore ai diciotto mesi (c.d. mutuo fondiario), esso è esente da imposta di registro e ipotecaria e da imposta di bollo: in luogo di queste imposte si paga una imposta sostitutiva: (i) pari allo 0,25% del capitale erogato a titolo di mutuo, se questo è finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale; (ii) pari al 2% del capitale erogato se il mutuo è finalizzato all’acquisto di abitazioni diverse da quella principale.

L’imposta sostitutiva viene trattenuta direttamente dalla banca mutuante, la quale la versa all’Erario.

Si deve tenere presente che l’eventuale estinzione anticipata del mutuo prima del decorso di diciotto mesi e un giorno comporta l’applicazione delle imposte di registro, di bollo e di iscrizione nella misura ordinaria.

Allo stesso modo, si deve ricordare che l’eventuale decadenza dai benefici “prima casa” ottenuti sull’acquisto della casa comporta l’incremento dell’imposta sostitutiva sul mutuo dallo 0,25% al 2%.

Pubblicato in Mutui

Nei mutui a tasso fisso, l’interesse viene pattuito tra banca e cliente una volta per tutte: per tutta la durata del mutuo, l’interesse sarà dovuto sempre nella stessa misura: è una scelta che tiene il cliente al riparo da eventuali incrementi del tasso di interesse, ma che può essere penalizzante qualora i tassi di interessi praticati sul mercato scendano.

La pattuizione di un tasso di interesse variabile fa sì che il calcolo dell’interesse in concreto applicato sia la somma di due valori: un parametro variabile ed uno fisso. Nella prassi, il parametro variabile è rappresentato dal tasso EURIBOR, che viene tempo per tempo aggiornato dalla Federazione Bancaria Europea – Comitato di Gestione dell’Euribor (in alternativa, potrebbe essere adottato quale parametro variabile il c.d. “tasso BCE”); il parametro fisso è rappresentato dalla maggiorazione (“spread”) che la Banca applica sull’Euribor a proprio vantaggio.

Con estrema semplificazione, si può affermare che l’Euribor corrisponde al tasso che una banca paga ad un’altra sul prestito di denaro; lo spread rappresenta invece il vero utile della banca che concede il mutuo.

E’ praticamente impossibile sapere a priori se convenga stipulare un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile: il tasso fisso (solitamente più elevato del tasso variabile applicato all’inizio dell’ammortamento di un mutuo) viene spesso ritenuto preferibile per i mutui di lunghissima durata (oltre i 20 anni), in quanto tiene il mutuatario al riparo da eventuali mutamenti del mercato dei valori mobiliari che potrebbero fare alzare anche sensibilmente gli elementi di calcolo dei tassi variabili. Tuttavia, si deve osservare come l’introduzione della moneta unica europea abbia favorito una notevole stabilità dei tassi: se il tasso variabile non aumenta in misura sensibile, l’opzione per il tasso fisso si può rivelare svantaggiosa.

Sul mercato esistono anche contratti di mutuo che consentono al mutuatario, per favorire le sue valutazioni di convenienza, di scegliere - alla scadenza di periodi predeterminati, anche più volte nell’arco della durata del mutuo - tra tasso fisso e tasso variabile.

Altri contratti consentono al mutuatario di rimborsare il capitale non mediante rate predeterminate, ma secondo le modalità preferite dal cliente: in questi casi si impone però al mutuatario di restituire quote minime del capitale erogato entro un certo numero di rate (es. il 30% entro due anni; il 20% entro tre anni; ecc.).

Ancora, esistono mutui che prevedono il versamento di una rata che resta comunque costante, in modo che la variazione del tasso incida sulla durata del contratto: se il tasso scende, il mutuatario potrà finire di rimborsare il mutuo in un periodo più breve; se sale, il mutuatario sarà tenuto al versamento di una o più rate aggiuntive, dopo la scadenza inizialmente prevista.

Pubblicato in Mutui

Quando l’acquirente non risiede (e non intende trasferire entro 18 mesi la residenza) nel Comune in cui è situato l’immobile; o quando l’acquirente è già titolare esclusivo (o insieme al coniuge) di un immobile abitativo nello stesso Comune; o, infine, quando l’acquirente è già titolare (anche per quote, sia pure per effetto del regime di comunione legale dei beni) di un immobile situato in territorio italiano e acquistato con i benefici “prima casa”, e non intende trasferirlo entro un anno dal nuovo acquisto:

  • nei casi di applicazione dell’IVA, essa si calcola sul prezzo dell’acquisto con aliquota ordinaria del 10% (20% per gli immobili di lusso). Resta invariato l’obbligo di pagare, oltre all’IVA con aliquota ordinaria che viene versata al venditore, anche le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), e gli altri tributi minori (bollo, tassa ipotecaria): tutti i tributi diversi dall’IVA vengono versati al notaio che li riversa allo Stato come sostituto di imposta;
  • nei casi di applicazione dell’Imposta di Registro, essa si calcola su una base imponibile determinata dal valore catastale rivalutato dell’immobile: l’importo imponibile minimo si calcola moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per 126. L’imposta di registro viene assolta con aliquota del 9%; devono poi essere versate le imposte ipotecaria e catastale, con importo fisso di 50 euro. Tutti i tributi si versano al notaio, che li riversa allo Stato quale sostituto di imposta.
Pubblicato in Compravendite

Ogni dilazione del pagamento richiede un apposito accordo tra le parti. Di norma, il venditore che concede una dilazione del pagamento chiede una garanzia per la somma dilazionata.

L’acquirente può rilasciare garanzie volontarie (fideiussioni bancarie o assicurative, ipoteche su altri beni); oppure le parti possono lasciare che sia iscritta l’ipoteca legale sull’immobile a favore del venditore.

In altri casi, la dilazione serve invece a garantire il compratore: è ciò che avviene quando la consegna dell’immobile è rimandata a data successiva rispetto alla firma del contratto, o quando il venditore deve saldare spese condominiali o imposte relative all’immobile arretrate.

Nella prassi, si usa lasciare in deposito fiduciario al notaio un assegno pari all’importo dilazionato, in modo che sia il notaio medesimo a consegnarlo al venditore, nel momento in cui scade il termine convenuto (e si avverano le eventuali condizioni concordate tra le parti).

Pubblicato in Compravendite

Ove si tratti di vendita soggetta ad IVA, quest’ultima viene assolta con aliquota del 4% anziché del 10% (o del 20%): come si è detto, l’IVA viene calcolata sul prezzo della vendita (senza tenere conto del valore catastale dell’immobile) e viene versata al venditore e non al notaio.

Le vendite soggette ad IVA sono anche soggette ad imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200 ciascuna, che vengono versate al notaio insieme alla tassa ipotecaria e all’imposta di bollo.

Se invece si tratta di atto soggetto ad Imposta di Registro, l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” consiste nella sua applicazione con aliquota del 2% (anziché con l’aliquota ordinaria del 9%).

L’imposta di registro si calcola non sul prezzo della compravendita, bensì sul valore catastale rivalutato dell’immobile (rendita catastale x 115,50).

E’ bene infine ricordare che il concetto di “prima casa” deve essere interpretato diversamente con riferimento alle imposte sui redditi e all’IMU: in questi casi i vantaggi consistono nella totale detassazione del reddito prodotto dall’immobile, a condizione che esso sia effettivamente adibito ad abitazione del proprietario e della sua famiglia.

Le agevolazioni spettano alle persone fisiche che siano in possesso dei seguenti requisiti:

  1. avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile (o impegnarsi a trasferirvela entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto);
  2. non essere titolari, in via esclusiva o in contitolarità con il coniuge, di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento (es. usufrutto) su altri immobili ad uso abitativo situati nello stesso Comune;
  3. non essere titolari, neanche per quote (con chiunque, neanche per effetto del regime di comunione legale dei beni), in tutto il territorio italiano, della proprietà o di altro diritto reale di godimento su altri immobili ad uso abitativo acquistati con le stesse agevolazioni.

Alcuni aspetti meritano di essere sottolineati:

  1. le agevolazioni di cui si tratta spettano anche in relazione ad immobili non abitativi (es. box, cantine) che siano pertinenza di abitazioni acquistate con agevolazioni, anche se la pertinenza viene acquistata con atto separato;
  2. le agevolazioni sono però fruibili con riferimento ad una sola pertinenza di ciascuna categoria catastale (quindi, per esempio, il secondo box non potrà essere acquistato con agevolazioni).

Chi ha goduto di agevolazioni rischia di decadere dal beneficio fiscale se trasferisce – a qualsiasi titolo – i diritti acquistati prima che siano decorsi cinque anni dalla data di acquisto, salvo che – entro un anno dalla alienazione – acquisti un nuovo immobile con agevolazioni da destinare a propria abitazione.

Dal 1 gennaio 2016, è possibile che un soggetto già titolare di un immobile agevolato ne acquisti un altro con le stesse agevolazioni, purché entro un anno dal secondo acquisto trasferisca la proprietà del primo immobile.

 

Infine, chi trasferisce una “prima casa” ed entro un anno dal trasferimento acquista una nuova “prima casa” gode di un credito di imposta nei confronti dell’Erario, pari all’ammontare delle imposte versate in occasione del primo acquisto, con il limite massimo dell’importo delle imposte dovute per il nuovo acquisto. A tale fine, non rileva se il trasferimento del primo immobile acquistato con agevolazioni intervenga prima o dopo il decorso di cinque anni dall’acquisto.

Lo stesso credito spetta anche al soggetto che acquista un secondo immobile agevolato e, prima di un anno da tale acquisto, trasferisce la proprietà del precedente immobile agevolato.

Se si tratta di compravendita soggetta ad IVA, il credito di imposta non viene utilizzato in detrazione dall’IVA dovuta per l’acquisto: nel rogito l’acquirente deve chiederne l’applicazione, che avverrà in detrazione dalla sua imposta sui redditi o da altre imposte che egli sia tenuto a pagare.

Se si tratta, invece, di compravendita soggetta ad Imposta di Registro, il credito (anche se in occasione del precedente acquisto si sia pagata l’IVA) viene utilizzato in detrazione dall’Imposta di Registro dovuta per il nuovo acquisto.

Pubblicato in Compravendite

Nessuna norma prevede il versamento di una percentuale predeterminata: la somma versata al preliminare varia in base all’ammontare del prezzo totale e a seconda del tempo che intercorre fino al momento della vendita definitiva. Nella prassi, si assiste normalmente al versamento di un importo compreso tra il 10% e il 25% del prezzo complessivo.

Rileva inoltre il fatto che la somma versata costituisca semplice acconto sul prezzo o invece caparra confirmatoria: nel secondo caso, la somma serve a garantire il contraente adempiente nel caso in cui la controparte non addivenga alla firma del contratto definitivo (se si tratta dell’acquirente, perderà la caparra; se si tratta del venditore, la dovrà restituire in misura doppia).

Pubblicato in Compravendite

Possono essere utilizzati tutti gli strumenti di pagamento che consentano la “tracciabilità” del pagamento medesimo. Il denaro contante non può essere utilizzato per versare importi superiori da 3.000 euro in su: il limite si intende superato anche nel caso di più versamenti di importo inferiore, riconducibili alla medesima operazione.

Sono indifferentemente utilizzabili, per quanto attiene alla validità del mezzo di pagamento, gli assegni circolari, gli assegni bancari, i bonifici bancari.

In certi casi, può costituire mezzo di pagamento l’accollo in capo all’acquirente del debito che il venditore ha tuttora verso la banca che gli ha accordato il mutuo con cui ha pagato l’immobile al momento dell’acquisto.

Pubblicato in Compravendite

Quando un privato acquista un immobile abitativo (e le sue pertinenze), occorre distinguere tra i casi in cui si applica l’IVA e quelli in cui si applica l’Imposta di Registro.

Le soluzioni alternative sono riassunte nella seguente tabella:

 

VenditoreAcquirenteIVARegistroIpotecariaCatastale

Privato

 

 

Senza agevolazioni “prima casa”

  9% 50 euro 50 euro

Con agevolazioni

“prima casa”

  2% 50 euro 50 euro
 
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da oltre 5 anni

Senza agevolazioni “prima casa”

ESENTE 9% 50 euro 50 euro

Con agevolazioni “prima casa”

ESENTE 2% 50 euro 50 euro
 
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da non più di 5 anni Senza agevolazioni “prima casa”

10%

(20% se bene di lusso)
200 euro 200 euro 200 euro

Con agevolazioni “prima casa”

4%

200 euro 200 euro 200 euro
 

 

Impresa “rivenditrice”

 

Senza agevolazioni “prima casa”

ESENTE 9% 50 euro 50 euro

Con agevolazioni “prima casa”

ESENTE 2% 50 euro 50 euro

L’IVA e l’Imposta di Registro sono quindi applicate in misura proporzionale, con aliquote che variano a seconda che ricorrano o meno i requisiti per le agevolazioni “prima casa”.

L’imposta ipotecaria (che serve per la trascrizione dell’atto) e quella catastale (che serve per la voltura dell’immobile) sono quindi applicate sempre in misura fissa (più alta nei casi in cui si applica l’IVA).

Nei soli casi di applicazione dell’IVA, sono anche dovute la Tassa ipotecaria (90 euro) e l’Imposta di bollo (230 euro).

 

Mentre l’IVA si versa al venditore, che la espone in fattura, tutte le altre imposte (Registro, Ipotecaria, Catastale e – se dovute - Tassa ipotecaria, Bollo) vengono versate al notaio che le paga come sostituto di imposta allo Stato.

Quando di applica l’IVA, essa viene calcolata sul prezzo della vendita. Nelle vendite soggette ad Imposta di Registro, invece, quest’ultima si calcola sul valore catastale rivalutato dell’immobile (e non sul prezzo concordato tra le parti).

Pubblicato in Acquisto casa e imposte
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