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Sabato, 11 Marzo 2017

Vendere o donare un immobile

Soggetto  Documenti e Informazioni  

PERSONA FISICA venditrice o donataria

 

 
  • Documento di identità
  • Codice fiscale o Carta Regionale dei Servizi
  • Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (per soggetti coniugati)
  • Certificato di stato libero o vedovanza (per soggetti mai coniugati o non più coniugati)
  • Copia del verbale o della sentenza di separazione (per soggetti coniugati personalmente separati) – se non già risultanti dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio
*Verifiche da parte del notaio:
  • Per cittadini extracomunitari: permesso di soggiorno in corso di validità o condizione di reciprocità
  • Per soggetti incapaci di agire: autorizzazione giudiziale
  

 

PERSONA GIURIDICA venditrice o donataria

 

 
  • Ragione / Denominazione sociale, sede, codice fiscale, documenti d’identità del legale rappresentante
  • Patti sociali / Statuto vigenti

*Verifiche da parte del notaio:

  •  Eventuale autorizzazione degli amministratori o dei soci
 

IMMOBILE da comprare o ricevere in donazione

 

 
  • Copia del titolo di provenienza (rogito notarile o dichiarazione di successione)
  • Planimetrie
  • Documentazione catastale posseduta (planimetrie, denunce di variazione, visure)
  • Documentazione urbanistica (concessioni, licenze, condoni edilizi, D.I.A.)
  • Per i terreni: Certificato di Destinazione Urbanistica.
  • Regolamento di Condominio (se esistente)
  • Certificazioni degli impianti
  • Attestato di Prestazione Energetica o Attestato di Certificazione Energetica
  • Contratto preliminare di vendita (se stipulato) con estremi della registrazione
  • Copia di tutti i mezzi di pagamento (assegni, bonifici) ricevuti per il pagamento di acconti e/o caparre
  • Dati del mediatore eventualmente coinvolto; copia delle fatture emesse dal mediatore e dei relativi mezzi di pagamento
 

IMMOBILE da vendere o da donare

 

  • Copia del titolo di provenienza (rogito notarile o dichiarazione di successione)
  • Planimetrie
  • Documentazione catastale posseduta (planimetrie, denunce di variazione, visure)
  • Documentazione urbanistica (concessioni, licenze, condoni edilizi, D.I.A.)
  • Per i terreni: Certificato di Destinazione Urbanistica.
  • Regolamento di Condominio (se esistente)
  • Attestato di Prestazione Energetica o Attestato di Certificazione Energetica
  • Contratto preliminare di vendita (se stipulato) con estremi della registrazione
  • Copia di tutti i mezzi di pagamento (assegni, bonifici) ricevuti per il pagamento di acconti e/o caparre
  • Dati del mediatore eventualmente coinvolto; copia delle fatture emesse dal mediatore e dei relativi mezzi di pagamento

PRECEDENTI MUTUI

  • Copia contratto di mutuo (se posseduta)
  • Ultima ricevuta di pagamento rata
  • Conteggio delle somme dovute per l’estinzione del mutuo
  • Copia atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca (se già stipulato)
Pubblicato in Atti immobiliari
Soggetto  Documenti e Informazioni
 

PERSONA FISICA compratrice o donataria

 

 
  • Documento di identità
  • Codice fiscale o Carta Regionale dei Servizi
  • Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (per soggetti coniugati)
  • Certificato di stato libero o vedovanza (per soggetti mai coniugati o non più coniugati)
  • Copia del verbale o della sentenza di separazione (per soggetti coniugati personalmente separati) – se non già risultanti dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio
*Verifiche da parte del notaio:
  • Per cittadini extracomunitari: permesso di soggiorno in corso di validità o condizione di reciprocità
  • Per soggetti incapaci di agire: autorizzazione giudiziale
  

 

PERSONA GIURIDICA compratrice o donataria

 

 
  • Ragione / Denominazione sociale, sede, codice fiscale, documenti d’identità del legale rappresentante
  • Patti sociali / Statuto vigenti

*Verifiche da parte del notaio:

  •  Eventuale autorizzazione degli amministratori o dei soci
 

IMMOBILE da comprare o ricevere in donazione

 

 
  • Copia del titolo di provenienza (rogito notarile o dichiarazione di successione)
  • Planimetrie
  • Documentazione catastale posseduta (planimetrie, denunce di variazione, visure)
  • Documentazione urbanistica (concessioni, licenze, condoni edilizi, D.I.A.)
  • Per i terreni: Certificato di Destinazione Urbanistica.
  • Regolamento di Condominio (se esistente)
  • Certificazioni degli impianti
  • Attestato di Prestazione Energetica o Attestato di Certificazione Energetica
  • Contratto preliminare di vendita (se stipulato) con estremi della registrazione
  • Copia di tutti i mezzi di pagamento (assegni, bonifici) ricevuti per il pagamento di acconti e/o caparre
  • Dati del mediatore eventualmente coinvolto; copia delle fatture emesse dal mediatore e dei relativi mezzi di pagamento
 

AGEVOLAZIONI FISCALI E CREDITI DI IMPOSTA

  • Denominazione della società, sede e codice fiscale
  • Statuto vigente
  • % del capitale oggetto di cessione
  • Prezzo della quota venduta / Valore della quota donata

*Verifiche da parte del notaio:

  • Atti di acquisto e di alienazione di immobili precedentemente acquistati con agevolazioni fiscali per la “prima casa”;

oppure

  • Atti di acquisto di immobili con agevolazioni “prima casa” e si venderanno prima del nuovo acquisto o nell’anno successivo
Pubblicato in Atti immobiliari

Perché la donazione potrebbe essere impugnata dagli eredi “legittimari” del donante dopo la morte di quest’ultimo, se determina una lesione della quota ereditaria loro riservata. Possono quindi sorgere controversie tra i successori del donante.

Il legittimario che esercita vittoriosamente l’azione di riduzione (che serve appunto a “ridurre” il valore della donazione, rendendola parzialmente inefficace verso il legittimario) ha poi diritto di agire per la restituzione del bene anche nei confronti di chi lo abbia acquistato dal donatario: per questa ragione, chi acquista una casa proveniente da una donazione si trova in una posizione di rischio potenziale, e faticherà a trovare una banca che gli eroghi un mutuo per l’acquisto del medesimo immobile.

E’ bene però osservare che (contrariamente a quanto affermato da alcune banche per giustificare il rifiuto di erogare il mutuo) che la donazione non rende affatto l’immobile incommerciabile: il problema attiene alla garanzia “per evizione” che il donatario deve prestare al suo acquirente, risarcendolo nel caso in cui egli perda il bene per iniziativa degli eredi del donante.

Alcuni anni or sono, una modifica legislativa ha limitato (purtroppo in modo non abbastanza incisivo) la portata del problema, prevedendo che l’azione di restituzione verso il terzo che acquista dal donatario non possa più essere esercitata decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione: il termine di venti anni è tuttora troppo ampio, e per di più la sua decorrenza può essere sospesa da una “opposizione” dei legittimari del donante.

In definitiva, perché la presenza di una donazione nella storia di un immobile non crei problemi alla sua circolazione occorre che siano trascorsi dieci anni dalla morte del donante senza esercizio dell’azione di riduzione o che siano trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione stessa.

Pubblicato in Successioni e donazioni

La “legittima” o, per meglio dire, “quota riservata”, è la quota di eredità che la legge garantisce ad alcuni soggetti legati ad una persona defunta da particolari legami familiari: sono “legittimari” (o “riservatari”) il coniuge, i figli (e i loro discendenti), i genitori e gli altri ascendenti (solo in mancanza di discendenti).

La quota riservata a ciascun legittimario dipende dal rapporto familiare che intercorre con il defunto, e dal numero dei legittimari. Così, per esempio, il coniuge unico erede ha diritto ad una quota riservata di un mezzo dell’eredità; il coniuge che concorre con un solo figlio ha una quota riservata di un terzo; il coniuge che concorre con più figli ha una quota riservata di un quarto dell’eredità.

La somma delle quote riservate ai legittimari non esaurisce mai il patrimonio ereditario: esiste sempre una quota ereditaria “disponibile”, che chiunque, facendo testamento, può devolvere come crede.

E’ importante sapere che la previsione di quote riservate non costituisce un limite assoluto alla libertà di disporre del proprio patrimonio. Un testamento con cui si devolve l’intera eredità ad un solo legittimario, o ad estranei, è certamente valido, benché impugnabile: quel testamento ha piena efficacia, e i legittimari – i quali provino di essere stati lesi nei loro diritti – hanno l’onere di esercitare un’apposita azione giudiziale (“azione di riduzione”) per ottenere la reintegrazione della quota di eredità loro riservata.

La lesione dei diritti di un legittimario può derivare, oltre che da disposizioni testamentarie del de cuius, dalle donazioni che quest’ultimo ha compiuto in vita. Il valore delle donazioni deve infatti essere sommato al valore del patrimonio che residua al momento della morte, e su tale somma (al netto delle eventuali passività) devono essere calcolate le quote riservate a ciascun legittimario: se l’importo che si ricava con questa operazione aritmetica è superiore alla somma di quanto il legittimario ha conseguito sul patrimonio che residua al momento della morte e di ciò che lo stesso legittimario ha ricevuto attraverso le donazioni, vuol dire che la quota riservata è stata lesa e che sussistono quindi i presupposti per l’azione di riduzione.

Non si deve confondere la qualifica di “legittimario” con quella di “erede legittimo”: per non confondersi, sarebbe preferibile parlare di “successione necessaria” e di “quota riservata” quando si tratta dei diritti dei c.d. legittimari.

Gli eredi legittimi sono invece coloro che sono chiamati a succedere in base alle regole dettate dalla legge (cioè in assenza di testamento o in presenza di un testamento che dispone solo di una parte del patrimonio): tra gli eredi legittimi possono figurare anche soggetti diversi dai legittimari (es. fratelli e sorelle del de cuius); le regole dettate per la successione legittima (cioè “successione per legge”) sono tali da esaurire sempre l’intero patrimonio ereditario.

Pubblicato in Successioni e donazioni

La tassazione delle donazioni immobiliari dipende dal valore economico del bene donato e dalla sussistenza o meno di rapporti di parentela o affinità tra donante e donatario.

Se la donazione interviene tra parenti in linea retta (es. genitore-figlio; nonno-nipote) o tra coniugi, è prevista l’esenzione dall’imposta di donazione fino all’importo di euro 1.000.000,00 per ciascun donatario.

Se la donazione interviene tra fratelli / sorelle, la “franchigia” ammonta ad euro 100.000,00.

Se tra lo stesso donante e lo stesso donatario intervengono più donazioni, se ne devono sommare i valori al fine di accertare se siano o meno esenti dall’imposta: se un padre dona al figlio un immobile del valore di euro 600.000,00 e poi un secondo immobile del valore di euro 450.000,00, sarà dovuta l’imposta di donazione sull’imponibile di euro 50.000,00, eccedente il limite di euro 1.000.000,00.

Con una recente sentenza (n. 24940/2016) la Corte di Cassazione ha affermato la disapplicazione di questo sistema di “cumulo” del valore delle donazioni: in attesa che si conoscano nuovi orientamenti dell’Agenzia delle Entrate, è prudente tenerlo in considerazione.

Le donazioni soggette ad imposta la scontano con aliquote diverse (4%, 6%, 8%) a seconda del fatto che sussista (e di quale sia) un rapporto di parentela o affinità tra donante e donatario: ai rapporti personali più stretti corrisponde la tassazione inferiore.

Trattandosi di beni immobili, sono poi dovute le imposte ipotecaria (per trascrivere l’atto) e catastale (per volturarlo): esse si applicano con aliquote del 2% dell’1% sul valore della donazione, senza alcuna fascia di esenzione. Se però ricorrono in capo al donatario i requisiti per l’acquisto della c.d. “prima casa”, le due imposte di cui si tratta si applicano in misura fissa (euro 200,00 per ciascuna).

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