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La legge prevede agevolazioni di natura fiscale per chi contrae un mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile da destinare a propria abitazione:

  • è possibile la detrazione dalla propria imposta sul reddito di una parte degli interessi pagati annualmente alla banca (il 19% degli interessi, calcolati su un ammontare annuo massimo di 4.000 euro);
  • è possibile la detrazione anche del 19% della parcella del notaio;
  • se il mutuo ha una durata superiore ai diciotto mesi (c.d. mutuo fondiario), esso è esente da imposta di registro e ipotecaria e da imposta di bollo: in luogo di queste imposte si paga una imposta sostitutiva: (i) pari allo 0,25% del capitale erogato a titolo di mutuo, se questo è finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale; (ii) pari al 2% del capitale erogato se il mutuo è finalizzato all’acquisto di abitazioni diverse da quella principale.

L’imposta sostitutiva viene trattenuta direttamente dalla banca mutuante, la quale la versa all’Erario.

Si deve tenere presente che l’eventuale estinzione anticipata del mutuo prima del decorso di diciotto mesi e un giorno comporta l’applicazione delle imposte di registro, di bollo e di iscrizione nella misura ordinaria.

Allo stesso modo, si deve ricordare che l’eventuale decadenza dai benefici “prima casa” ottenuti sull’acquisto della casa comporta l’incremento dell’imposta sostitutiva sul mutuo dallo 0,25% al 2%.

Pubblicato in Mutui

L’imposta di successione è dovuta:

- da parte dei successori per i quali non è prevista alcuna esenzione o franchigia;

- da parte di coloro che godono di franchigie ma ricevono diritti di valore superiore alla soglia di esenzione.

Per esempio, il coniuge del de cuius – a favore del quale è prevista una franchigia di euro 1.000.000,00 – il quale riceva la proprietà di immobili e denaro per un valore complessivo di euro 1.200.000,00, pagherà l’imposta di successione sull’imponibile di euro 200.000,00. La stessa franchigia è prevista per i discendenti (di qualsiasi grado) della persona deceduta.

Per i fratelli e le sorelle è prevista una franchigia di euro 100.000,00 per ciascuno.

Speciali esenzioni trovano applicazione per i successori affetti da gravi forme di invalidità e per alcune categorie di enti come le ONLUS: per essere sicuri che queste esenzioni ricorrano, è importante consultare un notaio.

In relazione ad una stessa successione possono trovare applicazione più “fasce di esenzione”, in presenza di più soggetti che vi hanno diritto: se il defunto lascia tre figli eredi in quote uguali e ciascuno di essi riceve beni per un valore di euro 400.000,00, avremo un asse ereditario il cui valore è di euro 1.200.000,00, ma nessuno degli eredi pagherà l’imposta di successione, dal momento che per ognuno di essi è prevista una franchigia di euro 1.000.000,00. La presenza di più eredi per i quali siano presenti fasce di esenzione rende molto improbabile l’applicazione dell’imposta.

Quando l’imposta di successione è dovuta, la si applica con aliquote diverse (4%, 6%, 8%) a seconda della esistenza di un rapporto familiare tra l’erede e il defunto e di quanto questo rapporto sia prossimo: più stretta è la relazione familiare, più lieve sarà la tassazione.

L’imposta di successione viene liquidata su iniziativa dell’Agenzia delle Entrate presso la quale viene registrata la Dichiarazione di Successione, la quale invia ai soggetti tenuti al pagamento un apposito avviso di liquidazione.

Al contrario, devono essere auto-liquidate prima di presentare la Dichiarazione di Successione le imposte ipotecaria e catastale, relative al solo valore degli immobili caduti in successione (senza alcuna fascia di esenzione), e che sono applicate con aliquote del 2% e dell’1%, salvo che ricorrano in capo ad uno o più eredi i requisiti per i benefici “prima casa”.

Queste imposte, unitamente a tributi minori (bollo, tassa ipotecaria, tributi speciali) devono essere versati mediante modello F24, che sarà allegato alla Dichiarazione di Successione.

A partire dal mese di gennaio 2017, la Dichiarazione di Successione può essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate per via telematica.

Quando un privato acquista un immobile abitativo (e le sue pertinenze), occorre distinguere tra i casi in cui si applica l’IVA e quelli in cui si applica l’Imposta di Registro.

Le soluzioni alternative sono riassunte nella seguente tabella:

 

VenditoreAcquirenteIVARegistroIpotecariaCatastale

Privato

 

 

Senza agevolazioni “prima casa”

  9% 50 euro 50 euro

Con agevolazioni

“prima casa”

  2% 50 euro 50 euro
 
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da oltre 5 anni

Senza agevolazioni “prima casa”

ESENTE 9% 50 euro 50 euro

Con agevolazioni “prima casa”

ESENTE 2% 50 euro 50 euro
 
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da non più di 5 anni Senza agevolazioni “prima casa”

10%

(20% se bene di lusso)
200 euro 200 euro 200 euro

Con agevolazioni “prima casa”

4%

200 euro 200 euro 200 euro
 

 

Impresa “rivenditrice”

 

Senza agevolazioni “prima casa”

ESENTE 9% 50 euro 50 euro

Con agevolazioni “prima casa”

ESENTE 2% 50 euro 50 euro

L’IVA e l’Imposta di Registro sono quindi applicate in misura proporzionale, con aliquote che variano a seconda che ricorrano o meno i requisiti per le agevolazioni “prima casa”.

L’imposta ipotecaria (che serve per la trascrizione dell’atto) e quella catastale (che serve per la voltura dell’immobile) sono quindi applicate sempre in misura fissa (più alta nei casi in cui si applica l’IVA).

Nei soli casi di applicazione dell’IVA, sono anche dovute la Tassa ipotecaria (90 euro) e l’Imposta di bollo (230 euro).

 

Mentre l’IVA si versa al venditore, che la espone in fattura, tutte le altre imposte (Registro, Ipotecaria, Catastale e – se dovute - Tassa ipotecaria, Bollo) vengono versate al notaio che le paga come sostituto di imposta allo Stato.

Quando di applica l’IVA, essa viene calcolata sul prezzo della vendita. Nelle vendite soggette ad Imposta di Registro, invece, quest’ultima si calcola sul valore catastale rivalutato dell’immobile (e non sul prezzo concordato tra le parti).

Pubblicato in Acquisto casa e imposte
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