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E’ molto importante conoscere l’ammontare dei “costi vivi” relativi alla pratica di finanziamento: spese di perizia dell’immobile da costituire in ipoteca, spese di spedizione delle comunicazioni al cliente, spese per la produzione di conteggi relativi all’estinzione anticipata del mutuo, spese per la cancellazione dell’ipoteca, spese di istruttoria della pratica, ecc.. Molte banche prevedono a carico del cliente anche costi per l’incasso dei pagamenti delle singole rate.

Si tratta di costi che presentano qualche insidia: infatti, l’importo unitario delle singole operazioni onerose può apparire spesso trascurabile, ma è facile che, alla fine della rimborso del mutuo, la somma di tutti gli importi in questione rappresenti una spesa considerevole.

Occorre poi considerare i costi di natura assicurativa. Il mutuatario ha l’obbligo di assicurare l’immobile contro i rischi di scoppio, incendio e fulmine per tutta la durata del mutuo. E’ facoltativo collegare al mutuo anche una polizza che copra i rischi della persona del mutuatario: si può scegliere di non stipularla, o di stipularla per una durata più breve rispetto a quella del mutuo; e si può scegliere per quale importo assicurarsi. Può essere una scelta opportuna per la tranquillità propria e dei propri familiari, ma ancora una volta occorre calcolare i costi.

Le norme in tema di trasparenza dei rapporti bancari impongono di rendere noto al cliente il costo effettivo della pratica di finanziamento. Il TAEG rappresenta questo costo espresso in percentuale annua sulla somma concessa a mutuo: nel calcolo del TAEG sono compresi: il tasso di interesse, le spese di istruttoria e di perizia, le spese di incasso della rata, il costo dell’assicurazione obbligatoria sull’immobile e l’imposta sostitutiva sul mutuo. Non sono considerati, invece, i costi delle coperture assicurative facoltative.

Quando si sceglie a quale banca chiedere il mutuo, è importante analizzare con calma le informazioni fornite da ciascuna: può succedere che un mutuo con un tasso di interesse più alto rispetto ad un altro risulti comunque più conveniente grazie all’applicazione di altre voci di costo in misura inferiore.

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Nei mutui a tasso fisso, l’interesse viene pattuito tra banca e cliente una volta per tutte: per tutta la durata del mutuo, l’interesse sarà dovuto sempre nella stessa misura: è una scelta che tiene il cliente al riparo da eventuali incrementi del tasso di interesse, ma che può essere penalizzante qualora i tassi di interessi praticati sul mercato scendano.

La pattuizione di un tasso di interesse variabile fa sì che il calcolo dell’interesse in concreto applicato sia la somma di due valori: un parametro variabile ed uno fisso. Nella prassi, il parametro variabile è rappresentato dal tasso EURIBOR, che viene tempo per tempo aggiornato dalla Federazione Bancaria Europea – Comitato di Gestione dell’Euribor (in alternativa, potrebbe essere adottato quale parametro variabile il c.d. “tasso BCE”); il parametro fisso è rappresentato dalla maggiorazione (“spread”) che la Banca applica sull’Euribor a proprio vantaggio.

Con estrema semplificazione, si può affermare che l’Euribor corrisponde al tasso che una banca paga ad un’altra sul prestito di denaro; lo spread rappresenta invece il vero utile della banca che concede il mutuo.

E’ praticamente impossibile sapere a priori se convenga stipulare un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile: il tasso fisso (solitamente più elevato del tasso variabile applicato all’inizio dell’ammortamento di un mutuo) viene spesso ritenuto preferibile per i mutui di lunghissima durata (oltre i 20 anni), in quanto tiene il mutuatario al riparo da eventuali mutamenti del mercato dei valori mobiliari che potrebbero fare alzare anche sensibilmente gli elementi di calcolo dei tassi variabili. Tuttavia, si deve osservare come l’introduzione della moneta unica europea abbia favorito una notevole stabilità dei tassi: se il tasso variabile non aumenta in misura sensibile, l’opzione per il tasso fisso si può rivelare svantaggiosa.

Sul mercato esistono anche contratti di mutuo che consentono al mutuatario, per favorire le sue valutazioni di convenienza, di scegliere - alla scadenza di periodi predeterminati, anche più volte nell’arco della durata del mutuo - tra tasso fisso e tasso variabile.

Altri contratti consentono al mutuatario di rimborsare il capitale non mediante rate predeterminate, ma secondo le modalità preferite dal cliente: in questi casi si impone però al mutuatario di restituire quote minime del capitale erogato entro un certo numero di rate (es. il 30% entro due anni; il 20% entro tre anni; ecc.).

Ancora, esistono mutui che prevedono il versamento di una rata che resta comunque costante, in modo che la variazione del tasso incida sulla durata del contratto: se il tasso scende, il mutuatario potrà finire di rimborsare il mutuo in un periodo più breve; se sale, il mutuatario sarà tenuto al versamento di una o più rate aggiuntive, dopo la scadenza inizialmente prevista.

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