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La normativa “Bersani” del 2007 ha disciplinato la c.d. “portabilità dei mutui”: il Codice Civile prevede la possibilità che – per volontà del debitore – il creditore originario venga sostituito (“surrogato”) da un nuovo creditore, il quale fornisce al debitore la provvista per pagare il primo creditore. Nella prassi dei mutui, la Banca B eroga al mutuatario M un mutuo finalizzato al pagamento della precedente Banca A, la quale rilascia quietanza al mutuatario non avendo più nulla a pretendere.

La volontà di surrogare la nuova banca B alla precedente banca A deve essere espressa dal mutuatario e la provenienza del denaro utilizzato deve essere esplicitata nella quietanza rilasciata dalla prima banca.

Da quel momento in avanti, il mutuatario dovrà pagare le rate esclusivamente alla Banca B.

Il meccanismo ora descritto deve avere luogo senza costi per il cliente: anche il costo della prestazione notarile è posto a carico della nuova banca che subentra alla precedente.

L’istituto della “surrogazione” opera – nel caso in esame – nel senso che a fronte dell’erogazione del secondo mutuo non verrà iscritta una nuova ipoteca: la Banca B sarà garantita dall’ipoteca già iscritta originariamente a favore della Banca A, la quale non verrà cancellata malgrado l’estinzione del debito che il mutuatario aveva contratto con la stessa Banca A. Il subentro della nuova banca nella garanzia ipotecaria verrà annotato, a cura del notaio, a margine dell’originaria iscrizione.

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Oltre che alla scadenza dell’ultima rata, il rapporto potrebbe estinguersi per effetto di un rimborso anticipato da parte del mutuatario.

A tale riguardo, è bene considerare i seguenti elementi:

  1. è rischioso estinguere anticipatamente un mutuo fino alla scadenza dei primi diciotto mesi di ammortamento: la legge prevede infatti che il mutuo fondiario, per essere tale e fruire quindi dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e di bollo, debba durare effettivamente almeno diciotto mesi;
  2. con l’introduzione del Decreto “Bersani bis” è stata vietata la previsione nei contratti di mutuo di penali a carico del mutuatario per i casi di estinzione anticipata. Per i mutui stipulati in precedenza, è stato raggiunto nel mese di maggio del 2007 un accordo tra l’ABI (Associazione delle Banche Italiane) e le più importanti associazioni di consumatori, con il quale è stata definita la riduzione delle penali previste nei contratti medesimi, a seconda del tipo di tasso adottato e della data in cui tali contratti sono stati stipulati.

In sintesi, quindi, il rimborso anticipato può avvenire senza pagamento di alcuna penale a carico del cliente. Il rimborso anticipato può essere totale – comportando la cessazione degli effetti del contratto – oppure parziale, tramite il deposito di una somma a decurtazione del capitale che ancora si deve rimborsare; in questo secondo caso, la durata del mutuo rimane invariata ma l’importo delle rate successive al rimborso anticipato vengono ricalcolate tenendo conto della diminuzione del capitale residuo.

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La legge prevede agevolazioni di natura fiscale per chi contrae un mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile da destinare a propria abitazione:

  • è possibile la detrazione dalla propria imposta sul reddito di una parte degli interessi pagati annualmente alla banca (il 19% degli interessi, calcolati su un ammontare annuo massimo di 4.000 euro);
  • è possibile la detrazione anche del 19% della parcella del notaio;
  • se il mutuo ha una durata superiore ai diciotto mesi (c.d. mutuo fondiario), esso è esente da imposta di registro e ipotecaria e da imposta di bollo: in luogo di queste imposte si paga una imposta sostitutiva: (i) pari allo 0,25% del capitale erogato a titolo di mutuo, se questo è finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale; (ii) pari al 2% del capitale erogato se il mutuo è finalizzato all’acquisto di abitazioni diverse da quella principale.

L’imposta sostitutiva viene trattenuta direttamente dalla banca mutuante, la quale la versa all’Erario.

Si deve tenere presente che l’eventuale estinzione anticipata del mutuo prima del decorso di diciotto mesi e un giorno comporta l’applicazione delle imposte di registro, di bollo e di iscrizione nella misura ordinaria.

Allo stesso modo, si deve ricordare che l’eventuale decadenza dai benefici “prima casa” ottenuti sull’acquisto della casa comporta l’incremento dell’imposta sostitutiva sul mutuo dallo 0,25% al 2%.

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