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Ove si tratti di vendita soggetta ad IVA, quest’ultima viene assolta con aliquota del 4% anziché del 10% (o del 20%): come si è detto, l’IVA viene calcolata sul prezzo della vendita (senza tenere conto del valore catastale dell’immobile) e viene versata al venditore e non al notaio.

Le vendite soggette ad IVA sono anche soggette ad imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200 ciascuna, che vengono versate al notaio insieme alla tassa ipotecaria e all’imposta di bollo.

Se invece si tratta di atto soggetto ad Imposta di Registro, l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” consiste nella sua applicazione con aliquota del 2% (anziché con l’aliquota ordinaria del 9%).

L’imposta di registro si calcola non sul prezzo della compravendita, bensì sul valore catastale rivalutato dell’immobile (rendita catastale x 115,50).

E’ bene infine ricordare che il concetto di “prima casa” deve essere interpretato diversamente con riferimento alle imposte sui redditi e all’IMU: in questi casi i vantaggi consistono nella totale detassazione del reddito prodotto dall’immobile, a condizione che esso sia effettivamente adibito ad abitazione del proprietario e della sua famiglia.

Le agevolazioni spettano alle persone fisiche che siano in possesso dei seguenti requisiti:

  1. avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile (o impegnarsi a trasferirvela entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto);
  2. non essere titolari, in via esclusiva o in contitolarità con il coniuge, di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento (es. usufrutto) su altri immobili ad uso abitativo situati nello stesso Comune;
  3. non essere titolari, neanche per quote (con chiunque, neanche per effetto del regime di comunione legale dei beni), in tutto il territorio italiano, della proprietà o di altro diritto reale di godimento su altri immobili ad uso abitativo acquistati con le stesse agevolazioni.

Alcuni aspetti meritano di essere sottolineati:

  1. le agevolazioni di cui si tratta spettano anche in relazione ad immobili non abitativi (es. box, cantine) che siano pertinenza di abitazioni acquistate con agevolazioni, anche se la pertinenza viene acquistata con atto separato;
  2. le agevolazioni sono però fruibili con riferimento ad una sola pertinenza di ciascuna categoria catastale (quindi, per esempio, il secondo box non potrà essere acquistato con agevolazioni).

Chi ha goduto di agevolazioni rischia di decadere dal beneficio fiscale se trasferisce – a qualsiasi titolo – i diritti acquistati prima che siano decorsi cinque anni dalla data di acquisto, salvo che – entro un anno dalla alienazione – acquisti un nuovo immobile con agevolazioni da destinare a propria abitazione.

Dal 1 gennaio 2016, è possibile che un soggetto già titolare di un immobile agevolato ne acquisti un altro con le stesse agevolazioni, purché entro un anno dal secondo acquisto trasferisca la proprietà del primo immobile.

 

Infine, chi trasferisce una “prima casa” ed entro un anno dal trasferimento acquista una nuova “prima casa” gode di un credito di imposta nei confronti dell’Erario, pari all’ammontare delle imposte versate in occasione del primo acquisto, con il limite massimo dell’importo delle imposte dovute per il nuovo acquisto. A tale fine, non rileva se il trasferimento del primo immobile acquistato con agevolazioni intervenga prima o dopo il decorso di cinque anni dall’acquisto.

Lo stesso credito spetta anche al soggetto che acquista un secondo immobile agevolato e, prima di un anno da tale acquisto, trasferisce la proprietà del precedente immobile agevolato.

Se si tratta di compravendita soggetta ad IVA, il credito di imposta non viene utilizzato in detrazione dall’IVA dovuta per l’acquisto: nel rogito l’acquirente deve chiederne l’applicazione, che avverrà in detrazione dalla sua imposta sui redditi o da altre imposte che egli sia tenuto a pagare.

Se si tratta, invece, di compravendita soggetta ad Imposta di Registro, il credito (anche se in occasione del precedente acquisto si sia pagata l’IVA) viene utilizzato in detrazione dall’Imposta di Registro dovuta per il nuovo acquisto.

Pubblicato in Compravendite
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